Venda de um apartamento a menos de 3 anos na propriedade. Compra e venda de apartamentos. Apartamentos à venda
Como você sabe, a receita da venda de apartamentosos indivíduos estão sujeitos ao imposto de renda pessoal - um imposto sobre a renda pessoal. Ao comprar e vender moradia no território da Federação Russa, em todos os casos é pago ao orçamento russo, mesmo que essa transação seja feita por cidadãos de outros países.
O escopo mencionado de transações legais é tãodiversificada e rica, que só pode ser descrita por um impressionante multi-volume. Este artigo tem um objetivo muito mais restrito: revelar algumas características da venda de apartamentos por cidadãos, se esta propriedade estiver em sua propriedade há menos de três anos.
Do ponto de vista legal, o prazo preliminarPossuir um apartamento antes de vendê-lo é importante por causa da avaliação diferente da base tributária. Tal precedente é peculiar à legislação russa. Nos Estados Unidos, por exemplo, tal transação não é taxada (não é essa uma das razões para a crise imobiliária que eclodiu em 2007?), A Europa Ocidental, pelo contrário, demonstra uma abordagem mais rígida. O código tributário da Federação Russa, com sua cláusula 17.1 do art. 217 potencialmente isenta de imposto de renda a maioria absoluta de russos - proprietários de imóveis, sendo que por três anos ou mais.
No entanto, com posse menos longa do mesmoo código tributário (art. 208 p. 1, p. 5) estabelece a situação legal quando a venda de um apartamento está sujeita a tributação. Menos de 3 anos na propriedade envolve duas opções alternativas para determinar o valor do imposto de renda (PIT), ambos - com uma taxa de 13% para a venda de um apartamento, o que vamos considerar mais tarde. Aliás, na França, as autoridades fiscais agiram com muito mais força. Lá, ao vender um apartamento dentro de um ano após a sua compra, esse rendimento para o orçamento será de um terço do seu valor.
Razão econômica para diferenciação
Por que o estado mostra tão diferenteabordagem na determinação da base tributária, tendo como referência um indicador aparentemente não-econômico, como o mandato? Por que as autoridades fiscais são tomadas por um período de referência de três anos?
Muito mais rentável para o proprietário do apartamento, seisso não combina com ele, espera mais de três anos e depois vende para comprar um novo, deixando todo o dinheiro com ele. De fato, o proprietário “clássico” faz isso. Mas o especulador imobiliário pensa diferente. Para ele, comprar e vender apartamentos é um negócio. Através do código tributário, o Estado russo não apenas limita a rentabilidade de tais especulações, mas também as acompanha, ao mesmo tempo em que atrai fundos para o orçamento.
Variantes da tributação
O proprietário de “curto prazo” tem o direito de eleger comomais rentável para ele estará sujeito a vendas de imposto de renda (PIT). Menos de 3 anos na propriedade - esse período define legalmente duas maneiras de determinar a base desse imposto nessa situação. Como já mencionado, a taxa de imposto para ambas as opções é de 13%.
A primeira opção envolve o assuntotributação do lucro líquido do proprietário como a diferença entre o preço de compra e o preço de venda. Por exemplo, o proprietário comprou um apartamento por 1,4 milhão de rublos e o vendeu por 1,9 milhão de rublos. O lucro líquido do proprietário de 0,5 milhões de rublos desde a venda do apartamento. Menos de 3 anos na propriedade - uma circunstância que reduz o benefício pelo montante do imposto: (1900 - 1400) * 13% = 65 mil rublos.
Na segunda versão, se o apartamento foi parapropriedade é livre, a base tributável é o seu preço de venda, reduzido em 1 milhão de rublos (Art. 220 p. 1 pp. 1 do Código Tributário). A Receita Federal da Rússia, por meio da carta nº ED-4-3 / 13578, de 25 de julho de 2013, sistematiza o procedimento para determinar o montante da dedução da base de cálculo do lucro líquido.
Vamos supor que o produto da venda de um apartamento ascendeu a 1,7 milhões de rublos. O proprietário, que vendeu, deve pagar ao orçamento o montante (1.700 - 1.000) * 13% = 91 mil rublos.
Outra opção para deduzir da base tributária
Em uma situação em que o proprietário do apartamento investiu nelareparação de fundos em excesso de 1 milhão de rublos., em seguida, comprar e vender um apartamento para ele pode ser acompanhada por outra maneira de reduzir a base tributária. De acordo com o art. 220 do Código Tributário da Federação Russa, ele tem o direito de reduzir o montante do rendimento recebido para despesas realmente incorridas, bem como documentadas.
O que a otimização fiscal ilegal leva a?
Infelizmente, acontece que os proprietários de apartamentos emconivente com os corretores de imóveis e com o comprador, eles deliberadamente reduzem seu preço de mercado e muitas vezes “otimizam” ilicitamente as deduções fiscais. O que isso significa para os trapaceiros? O serviço fiscal, tendo determinado o fato de desvalorizar, tem o direito de rescindir a transação através do tribunal - para devolver o apartamento ao proprietário. Além disso, um notário adequado tem o direito de recusar o registo de um contrato de venda.
Residente - não residente
As taxas de imposto acima são para residentes, isto é, para pessoas que vivem na Rússia durante 183 dias por ano. A maioria absoluta entre eles são cidadãos da Rússia.
Por outro lado, possuir e disporapartamentos como propriedade pode e não-residentes - estrangeiros e cidadãos da Rússia, que vivem principalmente no exterior. Para eles, a venda de apartamentos é tributada em uma taxa maior, mais que o dobro: 30%.
Momento de aquisição de propriedade
Como vemos, o prazo de posse é determinadoo valor do imposto pago quando um apartamento é vendido. Menos de 3 anos na propriedade não são definidos como três anos civis, mas como 36 meses, começando com uma data muito específica. Quais circunstâncias determinam o momento da aquisição da propriedade? No caso em que é adquirida por privatização, assinando uma escritura de presente, compra e venda, troca, aluguel, como compensação por uma casa demolida, a data de registro deste direito é a data de registro do certificado de título.
O ponto de partida para a aquisição deste direito para o destinatário da herança é a morte do testador. O proprietário da moradia cooperativa pode se chamar seu proprietário somente no dia do pagamento final da unidade.
Assim, a venda de um apartamento como uma transação é sempre proporcional ao tempo de ocorrência do direito de propriedade.
Esclarecimento: não é apenas sobre o apartamento.
Para os apartamentos, referente à aplicação de imposto sobrerenda de indivíduos, casas, casas de jardim, casas de veraneio, terrenos para construção, quartos em apartamentos, e os últimos - apenas todo (termo legal), ou seja, ter um número, por exemplo, são equiparados a vendas, por exemplo: sala n º 1 no apartamento n º 7 . Entende-se que a venda de um apartamento é legalmente padrão. Todas as taxas acima mencionadas de propriedade imobiliária são aplicáveis, já mencionadas por nós.
Mas se os quartos não são registrados em cadanúmero, então a situação descrita abaixo é bem possível. Por exemplo, em um apartamento há 4 quartos, cada um dos quais é de propriedade de um indivíduo. Então todos eles venderam seus quartos, cada um por cerca de 1,0 milhão de rublos. A autoridade fiscal atesta que, em tal situação, o custo de todos os apartamentos é somado para determinar o preço de venda acumulado. Neste caso, a venda do apartamento estará sujeita a imposto de renda pessoal como segue: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 mil rublos. Cada vendedor pagará imposto de renda a partir de um valor acumulado de 390: 4 = 97,5 mil rublos.
Encontre um apartamento para comprar - um problema?
Procure o apartamento "certo" para compra - negócioproblemático. À primeira vista, a oferta do mercado imobiliário está repleta de uma variedade de ofertas. No entanto, se você realmente começar a chamar as pessoas que fizeram o anúncio, muito em breve você descobrirá que não tem pressa em informar o número da casa onde o apartamento está localizado. O último significa que você está falando com intermediários do mercado imobiliário, isto é, com corretores de imóveis. Muitas vezes, os compradores estão interessados em vender apartamentos dos proprietários. Mas é sempre justificado?
Por um lado, é claro, é bom que o mercado imobiliárioestruturado e emprega profissionais. Isso pode proteger as pessoas que cometem essa transação de esquemas ilegais, que estão repletos de sua rescisão. Claro, para esta segurança terá que pagar um intermediário - uma agência imobiliária. Aqui estão os preços aproximados para "confiança e calma": uma auditoria da legalidade da transação - de 10 mil rublos; registro de propriedade de habitação - a partir de 15 mil rublos., "negócio chave na mão" - de 20 mil rublos. De fato, há uma parte do senso comum no fato de que uma pessoa que não está conectada diariamente com o lado legal das transações recorre aos corretores de imóveis.
Busca independente por um apartamento
No entanto, uma determinada categoria é legalmentecidadãos alfabetizados ainda são atraídos pela oportunidade de economizar dinheiro fazendo um acordo sem os serviços de corretores de imóveis. Venda de apartamentos de proprietários é mais raro no mercado, deve ser procurado. A maneira mais fácil de prestar atenção à compra de apartamentos no mercado primário, ou seja, do desenvolvedor. Ao mesmo tempo, a fim de evitar mal-entendidos, você primeiro precisa descobrir em que classe de habitação a casa em construção ou construída pertence: classe VIP-, clássica ou econômica. Isso pode ser determinado pelo método de entrega (em regime turn-key ou em auto-acabamento), a área de apartamentos no parque habitacional, a prevalência de apartamentos multi-sala na mesma. Descubra quais desenvolvedores estão construindo casas em sua cidade. Informe-se sobre sua reputação e "histórico".
Venda de apartamentos de proprietários no secundárioO mercado imobiliário, como mencionamos, é mais raro. Mas os entusiastas de sua busca não são desencorajados: antes de encontrar, centenas de vezes entram e atualizam as informações do site AVITO, e na maioria das vezes leva vários dias para pesquisar, comprar jornais com anúncios, “sob a régua”, anotar os números dos donos dos anúncios e encontrar ...
No entanto, não é um fato que o comprador "localizador de sucesso"habitação não está pagando demais seu dono no topo do preço de mercado a quantidade que o corretor de imóveis iria tirar dele. Não é nenhum segredo que os proprietários de apartamentos geralmente os sobrecarregam. No entanto, para o “comprador real”, a venda de apartamentos secundários também não é uma carta turca.
Se for decidido comprar um apartamento em um "estrangeiro"Nestas circunstâncias, pessoas cautelosas preferem agir apenas através de um intermediário, mas não de forma independente. Ao mesmo tempo, a probabilidade de possíveis "surpresas" é minimizada.
Ações legais ao comprar um apartamento
Vamos mudar o foco da revisão das especificidades da NK, que leva em conta a residência, os termos preferenciais, a alíquota do imposto, a dedução fiscal ao vender um apartamento, a formalidades puramente legais dessa transação.
Vamos começar com a compra de um apartamento, porque este é o primeiro passo do beneficiário. Por sua parte, existem três blocos de ações.
Primeiro, o comprador verifica os documentos do vendedor e assina no contrato preliminar.
Então (se a transação ocorrer no mercado secundário)assina o contrato de alienação. No caso em que a compra de um apartamento em um novo edifício (mercado primário) ocorre, uma escritura de transferência será assinada (talvez, em vez disso, um acordo preliminar regulando a contribuição de investimento, construção compartilhada, construção em bases de ações).
Última etapa - inscrição estaduallidar. Para o comprador, é crucial realizar meticulosamente todas essas etapas. Além disso, atenção especial deve ser dada quando a venda urgente de apartamentos é feita.
Sinais de fraude
Os golpistas geralmente tentam fazer um processovendendo vãos, tentando esconder os detalhes essenciais. Se tais eventos começarem a acontecer, e o vendedor estiver tentando apressá-lo, não hesite, interrompa abruptamente a cooperação e diga a ele: “Adeus!” - isso o protegerá dos custos.
Como você sabe, o dinheiro ama o silêncio. Leia atentamente o contrato de compra original, registrado por um notário. Mesmo que você tenha subtraído anteriormente seu rascunho de amostra de contrato da venda de um apartamento. Tenha cuidado - especialmente no que diz respeito ao texto final impresso por um notário.
Contrato preliminar
Na primeira fase, o comprador primeiro especifica o preço,e, em seguida, examina a integridade de um pacote de documentos de vendas. O comprador deve analisar a especificação técnica apresentada (Formulário nº 7), o registro de inquilinos no apartamento, o documento que concede o direito de propriedade a ele (contrato de compra e venda, privatização, doação).
Mais detalhadamente, o pacote de documentos para a compra deve ser preenchido com os seguintes documentos:
- uma declaração sobre o registro do estado do apartamento;
- o contrato de venda (determina o momento da venda do apartamento);
- documentos BTI - explicação e um plano faseado do apartamento;
- Uma cópia do documento de passaporte do requerente;
- recibo de pagamento.
- se a propriedade vendida está sob detenção;
- se uma declaração de vontade foi previamente tomada de todos os herdeiros - consentir com a venda;
- se os direitos das pessoas que vivem no apartamento são violados.
No principal desenvolvedor do mercado imobiliáriouma venda de apartamento está sendo feita. Quais documentos são necessários neste caso? Preste atenção ao cronograma de construção quando o apartamento estiver pronto para o comissionamento. No entanto, não deve haver diferença significativa com o grau de prontidão do objeto para entrega. Informe-se sobre a reputação comercial do desenvolvedor, se há "em sua consciência" prolongada. Além disso, os documentos exibidos são controlados:
- registo estatal da locação da parcela de desenvolvimento (possivelmente, direitos de propriedade a ela);
- o direito do desenvolvedor de construir;
- acordo de captação de recursos, contrato de investimento;
- Plano para o fornecimento de apartamentos.
Para melhor compreensão com o vendedoré desejável obter informações de contato confiáveis dele (ou seja, modo on-line), bem como discutir oralmente com ele o tempo estimado de venda do apartamento, dada a execução lenta e de alta qualidade de todos os seus estágios.
O contrato de alienação ou ato de aceitação e transferência como a segunda etapa da compra de um apartamento
Somente após a qualidade preos cheques podem ocupar a segunda etapa da compra: a assinatura do contrato de venda. Não importa se o notário estava presente ao assinar este acordo, no entanto, um certificado de aceitação ou transferência ou acordo de transferência assinado na primeira fase é necessário.
Chamamos a sua atenção para o detalhe técnico: no contrato de alienação o preço de venda do apartamento é indicado, é um componente do cálculo da base tributária - o imposto de renda pessoal quando o apartamento é vendido.
O momento da transferência real do apartamento - contratual por natureza, pode (por acordo do vendedor e do comprador) ser escolhido alternativamente:
- como o momento da assinatura do contrato de venda;
- correlacionado com o seu registro estadual;
- a aquisição de um certificado de propriedade do apartamento.
Conclusão
Uma análise do mercado imobiliário russo revela algunstendências positivas. Isto é notado e reconhecido por seus analistas, em particular um professor da Universidade. Plekhanova Gennady Moiseevich Sternik. Primeiro, a política governamental de regulação de preços dá resultados tangíveis.
No longo prazo,estabilização gradual dos preços com referência ao seu nível pré-crise, realmente economicamente viável. No curto prazo, há uma tendência à estagnação (significando flutuações de preço em torno da média ponderada em +/- 2,5%). A taxa de câmbio estável do rublo afeta a avaliação dos apartamentos: já é costume que seus preços se tornem "rublos". Ativamente ativa a hipoteca do mercado imobiliário. Por exemplo, em 2012, a população emitiu empréstimos hipotecários no valor de mais de US $ 1,0 trilhão. esfregar.
No entanto, se ignorarmos isso incondicionalmentedinâmica positiva para a segurança do mercado imobiliário em si, deve-se notar os riscos decorrentes da compra de apartamentos sem intermediários. Muitas vezes, os não profissionais não conhecem certas nuances de compra e venda de um apartamento. No vocabulário de especialistas, essas transações são chamadas de "desprotegidas". Devido à importância excepcional de respeitar o aspecto legal da compra e venda, recomendamos enfaticamente que você entre em contato com especialistas em imóveis. Seja a venda de um apartamento que está em posse há menos de 3 anos, ou outra compra e venda de habitação, os salários dos especialistas ainda serão várias ordens de magnitude mais baratas do que o risco de perda direta.
