Atribuição de um apartamento em um novo edifício - o que é isso? Prós e contras da aquisição de novas habitações ao abrigo de um contrato de cessão

Um dos métodos mais populares de investirno mercado imobiliário - a atribuição de um apartamento em um novo prédio. Que não é todo mundo entende, e muitas vezes um iniciante não quer mexer com isso. Segundo as estatísticas, quase um quinto de todas as casas em construção são vendidas sob este esquema. Quais são as principais vantagens e desvantagens dessas transações? Qual é o risco do comprador?

Atribuição de um apartamento em um novo prédio: o que é isso?

Uma transferência é um acordo para transferir direitos paraobtenção de uma propriedade para terceiros. A transação é possível até a comissão estadual, quando os documentos de título para as instalações do prédio residencial ainda não existirem. Um investidor que comprou habitação em uma nova casa de uma empresa de construção transfere seus direitos de propriedade para outro indivíduo por uma taxa. Normalmente, o investidor recebe da transação 10 a 90% dos lucros do dinheiro investido no novo prédio. O novo participante na construção compartilhada também é transferido obrigações e direitos para o desenvolvedor.

A atribuição de propriedade de um apartamento em um novo prédio pode ser feita de duas maneiras:

• Sob o contrato DM (o vendedor paga a dívida para o desenvolvedor e os fundos do comprador, a transação pode ser realizada várias vezes com uma propriedade);
• Sob o acordo preliminar (não está sujeito a inscrição estadual obrigatória, fixa o direito do vendedor e do comprador de realizar a transação no futuro).

O pagamento de fundos é feito por acordo das partes.

Como vender um apartamento em um novo edifício por atribuição: estágios

O contrato de atribuição é de quatro etapas:

1. A documentação do construtor é verificada:

• carta de empresa;
• contrato constitutivo;
• Certificados de inscrição estadual e registro no Serviço de Impostos Federal;
• autorizações para construção;
• declaração de projeto;
• documentos que confirmam o financiamento.

2 Vendedor informa sobre a intenção de vender a propriedade para o desenvolvedor e, em seguida, deve obter o consentimento dele por escrito, bem como os documentos que confirmam a ausência de obrigações financeiras para com a empresa. exigem também uma autorização autenticada do cônjuge para vender a propriedade, resolução de uma instituição de crédito (se habitação adquirido sobre a hipoteca), um extracto do registo de um espaço de vida. O comprador precisa obter um consentimento notarial do cônjuge e tomar uma hipoteca e um acordo sobre a prestação de um empréstimo habitacional (com uma hipoteca) no banco.

3. O contrato de cessão propriamente dito é elaborado. Você pode criá-lo a partir do desenvolvedor, em um escritório imobiliário ou um advogado.

4. Há um registro estadual do contrato de cessão na subdivisão de Rosreestr.

A designação de hipoteca é possível?

Legislação russa atual afirmaque a transferência e hipoteca de um apartamento em um novo prédio são possíveis. Para fazer isso, o vendedor precisa obter o consentimento por escrito da instituição de crédito, uma vez que transfere integralmente suas obrigações monetárias para o comprador. Assim, o comprador compromete-se a cumprir todas as condições do contrato de empréstimo. Nesta fase, é necessário estudar cuidadosamente o contrato de empréstimo à habitação, uma vez que o banco tem o direito de fazer alterações a seu critério.

Impostos

De acordo com o Código Tributário, apósHouve uma transferência do apartamento no novo prédio, um imposto de 13% deve ser pago pelo vendedor. A dedução é feita a partir do montante do lucro - a diferença entre o dinheiro e o custo inicial da habitação. Para este fim, o vendedor envia uma declaração 3NDFL para a inspeção fiscal.

Por exemplo, se um apartamento for comprado por 1.000.000 e vendido sob um contrato de transferência para 2.000.000, o valor da dedução fiscal será de 130.000.

Se o comprador quiser receber uma dedução fiscal para a compra de imóveis, ele deve solicitar ao vendedor um recibo para o pagamento de impostos.

Prós

Tanto o vendedor quanto o comprador se beneficiam após a atribuição de um apartamento em um novo prédio. Qual é esse benefício?

O vendedor lucra com a venda. Ao mesmo tempo, seu tamanho pode ser várias vezes maior que o inicialmente investido.

Vantagens para o comprador:

• Baixo custo em comparação com a caixa acabada.
• A possibilidade de planejamento individual.
• Aquisição de apartamento legalmente limpo.

Contras

Apesar do fato de que a transferência de direitos para o apartamentoNo novo prédio - uma das transações mais populares no mercado imobiliário, ainda é um negócio arriscado. Entre os principais riscos estão:

• Falência de uma construtora.
• Cancelamento do contrato de cessão.
• Vendas duplas.
• O vendedor não notifica sobre a atribuição do desenvolvedor.

Agora vamos classificar esses momentos com mais detalhes.

Empresa de construção de falências

No período contado a partir do momentoregisto estatal da unidade de pré-pagamento, e antes de assinar o ato de transferir a casa em operação, o detentor do interesse tem o direito de transferir os seus direitos de propriedade. A principal razão para a atribuição é uma violação dos padrões de qualidade pelo desenvolvedor e adiamento repetido de termos de construção. Por via de regra, tais circunstâncias são devido à falência planejada do desenvolvedor.

Depois que o acionista inicial transmitedireitos de alojamento no novo edifício, a responsabilidade para o novo participante do DDU será suportada exclusivamente pelo desenvolvedor. Se o desenvolvedor violar o DDU e não cumprir as obrigações impostas, o término do contrato de atribuição é impossível. O novo acionista enfrentará litígios diretamente com o desenvolvedor.

O participante de construção inicial pode levarresponsabilidade pelas ações do desenvolvedor sob o contrato, somente quando ele aceita a garantia. As transações com a garantia são extremamente raras.

Cancelamento de um contrato de cessão

Atribuição ao comprar um apartamento em um novo prédio não édeve contrariar as normas da legislação vigente e o acordo sobre a participação na construção compartilhada. O contrato de cessão pode ser considerado nulo nas seguintes situações:

• O acionista inicial não cumpriu as obrigações monetárias para o desenvolvedor e o banco.
• Nenhum consentimento por escrito foi recebido da empresa de construção.
• Nenhuma permissão por escrito foi recebida do banco se a moradia foi comprada com o envolvimento de fundos de crédito.

Na presença de pelo menos um dos itens acimaO acordo de cessão de pontos é inválido. De acordo com o artigo 390 do Código Civil, a responsabilidade pela conclusão de um contrato inválido recai inteiramente sobre o participante original no DDI. Ele é obrigado a pagar integralmente o dinheiro transferido para ele, bem como a pagar juros e reembolsar as perdas incorridas por um acionista fraudado.

Dupla venda

Em 2011, foi tomada uma decisão, de acordo comque todos os DDU estão sujeitos a registo de estado obrigatório. Infelizmente, a legislação russa no campo da construção compartilhada está longe de ser perfeita. Em particular, o risco de duplicar as vendas na transferência de apartamentos em casas em construção não está excluído.

Na prática, muitas vezes há casos em quevendedores inescrupulosos entraram em um contrato de cessão com vários compradores ao mesmo tempo. Isso acontece porque os contratos de vendas preliminares são concluídos, cujo registro no Serviço de Registro Federal não é um pré-requisito. O direito de propriedade é reconhecido em juízo pelo cessionário que primeiro celebrou um contrato com o vendedor. Transferência de dinheiro para o vendedor só deve após o registro do estado do DDU.

O vendedor não notificou o desenvolvedor

O vendedor deve receber do desenvolvedorconsentimento por escrito para a venda do apartamento. Caso contrário, o novo titular do interesse incorrerá em perdas associadas a esse risco, incluindo a incapacidade de recuperar os danos do desenvolvedor até que o DDU seja cancelado.

Por exemplo, se um novo detentor de juros em um tribunal de justiça quiser recuperar de uma empresa de construção uma penalidade por atrasar o comissionamento do objeto, ele será negado.

Disputa de contrato em tribunal

Por decisão judicial, pessoas físicas e jurídicaspode ser declarado insolvente ou falido. Neste caso, todas as transações relativas à emissão de compra e venda de imóveis são consideradas nulas em dois casos:

• Quando o contrato de venda indica um preço deliberadamente baixo.
• A transação ocorreu menos de 12 meses antes do processo de falência.

Na prática judicial, há casos em que um eA mesma premissa é vendida sob o contrato de cessão várias vezes. Posteriormente, um novo participante da construção paga pela propriedade adquirida. O acionista inicial inicia o processo de falência e a transação é declarada inválida. Assim, o novo acionista permanece não apenas sem um espaço de vida valorizado, mas também sem dinheiro gasto em um apartamento.

Centro de Transferência Unificado

Na região de São Petersburgo e LeningradoExiste uma agência especializada - o United Center of Assignment. Os apartamentos do novo prédio são mais atraentes para compradores em potencial do que para residências secundárias. Além disso, a atribuição é um processo bastante complicado e demorado, exigindo um conhecimento claro das normas legislativas.

Especialistas do Centro têm ampla experiência em transações sob contratos de cessão. A agência também possui seu próprio banco de dados de propriedades verificadas, o que praticamente garante a pureza legal das transações.

Um dos mais arriscados, mas o tipo mais acessívelaquisição de imóveis - reatribuição de um apartamento em um novo edifício. O que é esse negócio? Por atribuição é a transferência do direito de registrar uma propriedade de um participante em uma construção compartilhada para um terceiro. Esse tipo de transação tem vantagens inegáveis, mas também muitos inconvenientes significativos. Para evitar problemas com imóveis no futuro, você deve confiar o suporte de transações a advogados qualificados. Na Rússia, há apenas uma agência especializada que lida com esses assuntos - o Centro de Transferência Unificado.