O contrato de participação acionária (ДДУ) 214-ФЗ: sobre o que prestar atenção? A lei federal "Em participação em construção compartilhada de edifícios de apartamento"

Comprar um novo apartamento é um problema sério epasso responsável. Antes de comprar uma casa em uma casa recém-construída, você precisa pesar tudo e pensar bem. A venda de instalações pressupõe a conclusão do DDU (214-FZ). O que devo procurar ao assinar este documento? Isso será discutido em nosso artigo.

Primeiras linhas do contrato

Antes de se comprometer com obrigações comempresa de construção de concreto, vale a pena estudar cuidadosamente o DDU (214-FZ). O que procurar desde o começo? Primeiro de tudo, é necessário estabelecer quem está registrado no documento como desenvolvedor. O nome completo da construtora deve ser indicado no texto. Não vai doer e informações mais detalhadas - a data e local de registro do desenvolvedor, a prova do certificado de entrar na empresa no Registro Unificado do Estado, e assim por diante.

O contrato deve ser concluído em nome do desenvolvedor,especificado na declaração do projeto, licença de construção e contrato de arrendamento ou compra e venda de terrenos para a construção da instalação. Ao mesmo tempo, em nome da empresa pode atuar como diretor geral. É a assinatura dele deve estar no documento. Se o contrato for assinado por outro gerente, dificuldades imprevistas podem surgir durante o litígio. Outro funcionário tem a oportunidade de representar os interesses da empresa apenas por procuração e deve ser anexado ao DDU.

O que a conversa vai continuar?

O assunto do contrato deve ser indicado completamenteclaramente, sem a possibilidade de discrepâncias. Uma parte na construção de um prédio de apartamentos envolve a obtenção de uma propriedade específica em um tempo predeterminado. É necessário corrigir isso no documento. Quaisquer outras questões - participação em atividades de investimento, financiamento conjunto da construção, cessão do direito de reclamar instalações após o objeto entrar em operação, - não têm nada a ver com o assunto do DDU. A lei 214-FZ indica isso diretamente. E não importa, está escrito no título do documento "contrato de participação em construção compartilhada" ou não.

Uma descrição detalhada é a chave para o sucesso

Lei 214-FZ sobre participação em construção compartilhadaprescreve que o DDU deve conter todas as características possíveis do objeto. Deve conter o endereço do prédio da casa, o número cadastral do terreno, o número do apartamento proposto, o piso em que está localizado. Além disso, o item sobre garantias financeiras fornecidas pelo desenvolvedor aos seus clientes é obrigatório.

O documento também deve ser explicitado.período de garantia para imóveis e seus serviços de engenharia. Por via de regra, a garantia de instalações residenciais dura 5 anos, para o seu equipamento - 3 anos. O desenvolvedor não pode legalmente encurtar o período de responsabilidade para o objeto transferido.

A questão do custo de um apartamento

O contrato de capital deve conterdescrição técnica precisa da futura habitação. Deve indicar o tamanho do apartamento, o tamanho da varanda, loggia ou terraço, tendo em conta o fator de redução. Empresas de construção tradicionalmente tentam incluir uma cláusula no DDU que se, de acordo com os resultados das medições BTI, o espaço for menor do que o especificado no contrato, então o investidor deve pagar pelo espaço adicional ou o desenvolvedor devolverá parte do dinheiro por metros quadrados inacabados. Às vezes, o documento afirma que, independentemente do resultado final, ninguém deve nada a ninguém.

Advogados experientes lembram que a lei 214-FZ nãoproíbe a inclusão no item do contrato na revisão do preço. No entanto, de acordo com a lei sobre o direito do consumidor, o comprador tem o direito de exigir dinheiro do desenvolvedor para a área em falta, enquanto a empresa de construção civil não pode receber nada por metros quadrados extras. Na prática judicial, essa questão é considerada de maneiras diferentes.

Detalhado "retrato" do apartamento

Ao entrar em um acordo de ações, o compradormelhor prestar especial atenção aos detalhes. Por exemplo, o desenvolvedor deve incluir no DDU uma descrição técnica detalhada da propriedade. Todos os atributos são especificados no documento - blocos de janelas, portas de entrada e interiores, mesa de piso, decoração de parede e teto, etc. Se a residência for feita com um acabamento fino, tudo deve ser indicado no contrato, até a classe de papel de parede nas paredes. Em 214-FZ, isso não é explicitamente declarado sobre a participação em construção compartilhada, mas você não apresentará um compromisso verbal para o desenvolvedor no tribunal. Portanto, esteja atento e exija que a descrição técnica completa do apartamento seja no DDU.

Às vezes uma construtora procura contribuir paracláusula contratual sobre o direito de fazer alterações na declaração do projeto, layout e características de engenharia do objeto sem o consentimento do investidor imobiliário. No entanto, do ponto de vista da lei, isso é inaceitável: o comprador deve receber informações completas sobre o produto que está sendo comprado.

Quando esperar pelo cumprimento das obrigações?

Deve ser claramente definido os prazos para todosobrigações declaradas em DDU (214-FZ). O que procurar ao estudar esta seção do contrato? Primeiro de tudo, deve indicar a duração do documento em si. Além disso, a partir do texto deve seguir que é válido até que as partes cumpram todas as obrigações.

Além disso, a data deve ser indicada no DDU.transferência do apartamento para o cliente. A empresa de construção civil muitas vezes não estipula um prazo específico, mas um quarto em que planeja transferir as chaves da habitação para o investidor imobiliário. Isto não é considerado uma violação da lei, mas dá ao cliente algum inconveniente. O fato é que a proteção de seus interesses em caso de violação dos termos é claramente expressa em 214-FZ. O resumo do ato legislativo inclui uma cláusula muito importante - o cliente pode rescindir o contrato apenas dois meses após o vencimento da data de transferência do objeto especificado nele. Isso significa que o consumidor terá que esperar até o final do trimestre e, em seguida, mais 2 meses para enviar suas reivindicações ao desenvolvedor.

E a construtora está procurando ativamenteoportunidade de contornar 214-FZ. A penalidade por não cumprir os prazos pode ser um fardo pesado para os ombros do desenvolvedor, então ele está sempre tentando se proteger. Por exemplo, ela inclui no contrato uma condição segundo a qual ela é responsável apenas se for sua própria culpa ou se expandir injustificadamente a lista de circunstâncias de força insuperável. Então tenha cuidado! Tradicionalmente, força maior envolve ataques terroristas, ação militar ou um desastre de natureza natural. Mudanças na legislação, condições climáticas adversas e inação das contrapartes não se aplicam a ela.

Qualidade é outro rocker subaquático.

214-ФЗ sobre participação em construção compartilhadaprescreve que, em caso de defeitos no apartamento, a empresa é obrigada a eliminá-los dentro de um prazo razoável ou pagar a remuneração adequada aos clientes.

Alguns desenvolvedores estão tentando fornecerpossíveis mal-entendidos e incluir na instalação pré-escolar uma cláusula declarando que a permissão para comissionamento é igual à confirmação da conformidade do objeto com a documentação do projeto. Assim, o desenvolvedor está tentando minimizar sua responsabilidade pela baixa qualidade da habitação. A possibilidade de uma reivindicação por parte do proprietário ainda não exclui esta cláusula, mas pode causar problemas durante o julgamento.

Como economizar seu dinheiro?

O lado do dinheiro da transação - o ponto mais importante DDU(214-ФЗ). O que procurar nesta questão? Em primeiro lugar, o valor da propriedade deve ser claramente indicado no contrato. É melhor se for listado em rublos. Infelizmente, o preço por metro quadrado é frequentemente determinado em unidades arbitrárias e sem fixar um curso específico no documento. Isso piora significativamente os termos do contrato.

Em segundo lugar, no DDU (a amostra pode ser encontrada em qualquerescritório de advocacia, um que damos abaixo) deve especificar em que período de tempo e em detrimento de quais fundos serão pagos. Esta poderia ser sua própria poupança ou um empréstimo hipotecário, por exemplo. E você deve considerar cuidadosamente o momento segundo o qual as obrigações do cliente sob o contrato serão consideradas cumpridas. Os desenvolvedores insistem que isso ocorre após a transferência de fundos para a empresa de construção. Como resultado, os detentores de ações assumem grandes riscos. Afinal, a transferência de dinheiro através do banco ocorre dentro de alguns dias, e todo esse tempo o comprador está no limbo. A solução para este problema é bastante simples - a cláusula que declara que as obrigações para os desenvolvedores são consideradas cumpridas no momento em que os fundos são depositados no banco devem ser incluídas no acordo de participação.

Quem suporta os custos associados?

É importante esclarecer a questão de qualdas partes pagará pelo registro da propriedade no Escritório do Serviço Federal de Registro. Além disso, você deve decidir em que ponto o comprador deve pagar contas de serviços públicos.

Muitas vezes, os desenvolvedores estão tentando incluir no DDUo ponto em que o cliente paga as contas de água e luz a partir da data de comissionamento de um edifício residencial. No entanto, a transferência de um apartamento sob o ato pode ocorrer apenas em poucos meses. Acontece que, antes de se instalar em um novo apartamento, o proprietário terá que pagar por um apartamento comum. Não há nada de justo nisso, portanto, pedimos que você estude cuidadosamente esta cláusula do acordo.

Como terminar o DDU?

Participação acionária implica não apenas conclusãocontrato, mas também uma possível falha para o desenvolvedor. Se isso acontecer por iniciativa do cliente, ele deverá pagar uma multa. Durante a assinatura do contrato deve prestar atenção ao seu tamanho. Geralmente varia entre 1-15% do valor da propriedade. A estrutura estrita de punição para os participantes em construção compartilhada neste caso não está listada em 214-FZ. O resumo do acto legislativo sugere que esta questão seja deixada ao critério das partes. Lembre-se de possíveis perdas financeiras em caso de rescisão do contrato e preste atenção ao valor da penalidade - isso ajudará você a economizar.

Em conclusão, gostaria de observar que o investidor imobiliárionão é necessário insistir que todas as cláusulas do contrato sejam descritas em detalhes. Durante o julgamento, a lei sobre a proteção dos direitos do consumidor, que protege totalmente os interesses dos indivíduos, será levada em conta.